Stellos Research · Klasa aktywów · Zabudowa mieszana

Parking współdzielony w zabudowie mieszanej

W budynku jednofunkcyjnym miejsce parkingowe ma jedno zadanie i jednego najemcę. W budynku o zabudowie mieszanej może mieć ich kilka, ponieważ mieszkańcy, pracownicy, odwiedzający i klienci handlu chcą tego samego miejsca parkingowego o różnych godzinach. Gdy profile popytu są przesunięte, a nie jednoczesne, jedno fizyczne miejsce parkingowe służy więcej niż jednemu użytkownikowi dziennie. To różnica między liczeniem miejsc parkingowych a liczeniem pojemności, i tam kryje się duża część wartości parkingu w zabudowie mieszanej.

Stellos prowadzi optymalizację parkingów w warunkach rzeczywistych w Szwajcarii i Niemczech dla właścicieli nieruchomości, inwestorów i firm. Platforma parkingowa Stellos · zaufana przez Google, Swisscom, Implenia, Wincasa, CWS i Sony.

1. Komplementarny popyt: podstawowy mechanizm

Parking mieszkalny szczytuje nocą i w weekendy. Parking biurowy i handlowy szczytuje w dni robocze w ciągu dnia. W budynku, który mieści oba, te dwie krzywe są w dużej mierze komplementarne: gdy mieszkańcy wychodzą rano, przybywają pracownicy i klienci; gdy kończy się dzień pracy, mieszkańcy wracają. Miejsca parkingowe, które mieszkaniec zwalnia o 08:00, to dokładnie inwentarz, którego potrzebuje użytkownik dzienny, a przekazanie odwraca się każdego wieczoru.

Ponieważ szczyty się nie pokrywają, budynek nie potrzebuje jednego miejsca parkingowego na każde jednoczesne roszczenie. Potrzebuje wystarczająco miejsc parkingowych, by pokryć łączny szczyt, który jest istotnie niższy niż suma każdego użycia mierzonego osobno. Wymiarowanie parkingu przez dodawanie jednofunkcyjnych wskaźników systematycznie przewymiarowuje aktywo o zabudowie mieszanej.

2. Od miejsc parkingowych do efektywnej pojemności

Praktyczną miarą jest współczynnik wykorzystania: ilu odrębnych użytkowników jedno fizyczne miejsce parkingowe obsługuje w ciągu dnia. W dobrze zrównoważonym aktywie o zabudowie mieszanej współczynnik ten zwykle ląduje w zakresie 1,5 do 1,8, a duży udział mieszkalnych miejsc parkingowych, rzędu 60 do 65%, można ponownie wykorzystać dla dziennego popytu komercyjnego, nigdy nie zostawiając mieszkańca bez miejsca, gdy go potrzebuje.

Efekt na efektywną pojemność jest znaczący. Garaż ze 100 fizycznymi miejscami parkingowymi i współczynnikiem wykorzystania 1,6 obsługuje dzienny popyt bliższy 160 użyciom miejsc parkingowych. Inaczej mówiąc, właściciel może zaspokoić potrzeby parkingowe programu, który przy naiwnym jednofunkcyjnym liczeniu wydawałby się wymagać znacznie więcej miejsc parkingowych, niż budynek faktycznie zawiera. Ta luka pozwala właścicielom albo zredukować planowaną rampę, albo uwolnić powierzchnię na użycie o wyższej wartości, albo zachować miejsca parkingowe i zmonetyzować zapasową pojemność.

Te zakresy opisują dobrze zrównoważone aktywa o zabudowie mieszanej w agregacie. Współczynnik dla konkretnego budynku zależy od jego dokładnego miksu użyć, godzin najemców i sposobu zarządzania dostępem, co właśnie mierzy audyt na poziomie nieruchomości.

3. Dźwignie NOI, które odblokowuje współdzielenie

Gdy budynek jest prowadzony jako współdzielona pojemność, a nie stałe przypisania, otwiera się kilka dźwigni, z których żadna nie wymaga nowej budowy.

Alokacja w puli

Zamiast przyspawać każde miejsce parkingowe do jednego najemcy, miejsca parkingowe dołączają do zarządzanej puli. Mieszkańcy zachowują gwarantowany dostęp w swoim oknie szczytu; użytkownicy dzienni czerpią z zapasowego inwentarza według zdefiniowanych reguł wjazdu i wyjazdu. To samo miejsce parkingowe zarabia z dwóch źródeł zamiast z jednego. Stellos prowadzi dokładnie ten model puli dla szwajcarskich właścicieli, i jest on operacyjnym rdzeniem platformy.

Konwersja niekorzystnych miejsc parkingowych na magazyn

Większość garaży nosi ogon miejsc parkingowych, które słabo radzą sobie jako parking: za słupami, w niewygodnym drugim rzędzie lub trudnych do wmanewrowania. Przekształcone w zaplombowane, zgodne z przepisami przeciwpożarowymi boksy magazynowe, te same metry kwadratowe mogą zarabiać więcej, niż kiedykolwiek zarabiały jako parking, podczas gdy fizyczne miejsce parkingowe pozostaje dostępne jako pojemność rezerwowa, gdyby realny popyt kiedyś wrócił. To jeden z najczystszych ruchów inżynierii wartości w garażu o zabudowie mieszanej.

Ceny oparte na obłożeniu i zachowaniu

Współdzielony inwentarz naturalnie łączy się z cenami nagradzającymi mniejsze użycie samochodu. Jeden schemat coraz częściej stosowany do firmowego parkingu dziennego pobiera od samotnego kierowcy pełną stawkę dzienną, od auta dwuosobowego połowę, a od auta z trzema lub więcej osobami nic. Kurczy szczyt, którym napędzane jest wymiarowanie, uwalnia inwentarz dla innych użytkowników i dopasowuje aktywo do celów mobilności, jakich planiści teraz oczekują. Zobacz playbook dynamicznych cen po mechanikę.

4. Dlaczego to ma znaczenie dla szwajcarskich pozwoleń

Szwajcarskie zapewnienie parkingu jest ustalane przez normy kantonalne i gminne, a w wielu zagęszczających się lokalizacjach presja planistyczna idzie w stronę mniejszej liczby prywatnych miejsc parkingowych, nie większej. Kantonalne zasady zagęszczania, takie jak ticiński Sviluppo Centripeto di Qualità, wprost faworyzują kompaktowy, zorientowany na transport rozwój. Współdzielenie to uczciwy sposób na zapewnienie realnego popytu mniejszą liczbą dedykowanych miejsc parkingowych, ponieważ przewiduje dla tego, jak budynek faktycznie się zachowuje, a nie dla najgorszego przypadku, który nigdy nie zachodzi jednocześnie.

Dwa zastrzeżenia utrzymują to wiarygodnym, a nie życzeniowym:

• Minima rowerowe są ustalone w prawie, nie przez współdzielenie. Wiele gmin wymaga rzędu dwóch miejsc rowerowych na mieszkanie, a sprzeciwy czasem naciskają dalej. Dodanie schematu współdzielenia rowerów nie redukuje narzuconej liczby miejsc rowerowych; wymóg jest stałym wkładem, nie dźwignią.
• Pułapy generowania ruchu to odrębny test. Gdy obiekt jest ograniczony progiem pojazdów na godzinę, wiążącym ograniczeniem są ruchy, nie miejsca parkingowe, a sprawę trzeba udowodnić na modelowaniu ruchu, nie na samej matematyce parkingowej.

Traktowane w ten sposób, współdzielenie to argument planistyczny, którego właściciel może bronić przed organem, a nie liczba do późniejszego wytłumaczenia.

5. Modelowanie tego: dwa scenariusze, jedna decyzja o ryzyku

Ponieważ przepisy rozdzielają parking mieszkalny i komercyjny, najczystszym sposobem wymiarowania schematu o zabudowie mieszanej jest zamodelowanie dwóch scenariuszy obok siebie:

Odległość między dwoma scenariuszami to nagroda, a zarazem ryzyko deweloperskie. Sprzedaż miejsc parkingowych jako podzielonych przy zamiarze zarządzania nimi jako pulą to ryzyko, które właściciel może wybrać podjąć lub nie, ale powinna to być wyceniona, świadoma decyzja, a nie przypadek tego, jak narysowano rampę. Zamodelowanie obu czyni ten wybór jawnym.

6. Odczytanie własnego aktywa o zabudowie mieszanej

Zakresy tutaj opisują klasę aktywów. Współczynnik dla konkretnego budynku zależy od jego miksu użyć, godzin najemców, dostępu do transportu i lokalnej normy. Audyt Stellos odczytuje adres i jego program oraz szacuje, gdzie na tym rozkładzie aktywo leży, które miejsca parkingowe są naprawdę współdzielone i która dźwignia, pooling, konwersja na magazyn czy ceny, niesie najwięcej potencjału dla tego budynku.