Stellos Brief · Rynek

Szwajcarski model dual-use: 60 lat schrono-parkingów i co może nauczyć Polskę

Ilekroć jakiś kraj poważnie zabiera się za schrony cywilne, w końcu studiuje ten sam przykład. Szwajcaria gwarantuje chronione miejsce każdemu mieszkańcowi od lat 60. XX wieku, i zrobiła to bez zamrażania ogromnych wolumenów nieruchomości, sprawiając, że schrony zarabiają na swoje utrzymanie. Jako szwajcarska firma parkingowa znamy ten model od podszewki. Oto czego uczy.

Stellos operates parking technology across Switzerland and Germany, trusted by teams at Google, Swisscom, Implenia, Wincasa, CWS and Sony.

Miejsce schronienia dla każdego, które przynosi czynsz

Szwajcaria jest, jak powszechnie wiadomo, jedynym krajem z mniej więcej jednym miejscem schronienia na mieszkańca, obowiązkiem prawnym obowiązującym od lat 60. XX wieku. Sztuczka, która umożliwiła zrównoważenie tego systemu, nie polegała na nieograniczonych wydatkach, lecz na dual-use. Szwajcarski schron rzadko kiedy jest bezczynnym bunkrem. To piwnica, magazyn, sala gimnastyczna lub, bardzo często, działający parking samochodowy, który w razie potrzeby można przywrócić do funkcji ochronnej. Ochrona jest realna, ale przestrzeń nigdy nie jest martwym kapitałem.

Jak naprawdę działa umowa dual-use

Umowa ma jasno określone granice. Właściciele muszą utrzymywać substancję ochronną w nienaruszonym stanie: powłokę konstrukcyjną, opancerzone drzwi, wentylację, i godzić się na okresowe inspekcje. W zamian mogą komercyjnie użytkować przestrzeń przez pozostały czas. System jest nadzorowany przez BABS (Federalny Urząd Ochrony Ludności), a obowiązkowi budowy towarzyszy opcja opłaty zastępczej w przypadkach, gdy realizacja na miejscu jest nieracjonalna. Co istotne, podziemny parking może być od początku planowany tak, by przełączać się między funkcją przychodową a ochronną, i właśnie dlatego jedne z najlepiej znanych przykładów to parkingi w centrach miast.

Lekcje, które bezpośrednio przenoszą się na Polskę

Trzy lekcje mają bezpośrednie zastosowanie. Po pierwsze, projektuj z myślą o dual-use od samego początku: doposażanie ochrony po fakcie jest znacznie droższe niż uwzględnienie jej w projekcie, co jest dokładnie tym powodem, dla którego polska zasada 2026 roku dotyczy etapu projektowego. Po drugie, spraw, by przestrzeń zarabiała: schron będący jednocześnie parkingiem jest politycznie i finansowo trwały w sposób, w jaki bezczynny bunkier nie jest. Po trzecie, utrzymuj jasne zasady dotyczące tego, czego właściciele mogą, a czego nie mogą dotykać, by dual-use nigdy nie zagrażał ochronie. Polska obiera w istocie szwajcarską ścieżkę, kładąc nacisk na adaptację istniejącej przestrzeni (analiza rynku).

Gdzie ekonomika parkingu spotyka się z ochroną

Tu właśnie nasz świat i świat schronów się przecinają. Garaż będący jednocześnie zatwierdzonym MDS zarabia jako parking niemal każdego dnia roku, czyli dokładnie te same liczby, co w naszej metodologii ROI i NOI, jednocześnie realizując obowiązek prawny. Dla polskich właścicieli rozważających obowiązki wynikające z przepisów 2026 roku (ustawa), szwajcarski dorobek to sześćdziesiąt lat dowodów na to, że ochrona i dochodowe aktywo nie są sprzecznością. To są informacje ogólne, a nie porada prawna ani inżynieryjna. Przepisy, specyfikacje techniczne i kwoty dofinansowania zmieniają się i różnią w zależności od lokalizacji. Zweryfikujcie aktualne wymogi u właściwych organów (MSWiA i PSP) oraz u uprawnionego projektanta, zanim podejmiecie działania.