Ein Parkhaus oder Parkplatz ist eine Ertragsliegenschaft und wird auch so bewertet: aus dem Nettoertrag, den es erwirtschaftet, und dem Kapitalisierungssatz, den der Markt ansetzt. Die meisten Eigentuemer sehen diese Zahl erst beim Verkauf oder bei der Refinanzierung. Diese Seite erklaert, wie Parkhaeuser bewertet werden, wo das versteckte Potenzial meist liegt, und gibt Ihnen ein Werkzeug, um die Zahlen fuer Ihre eigene Adresse in Sekunden kostenlos zu berechnen, ganz ohne vorheriges kostenpflichtiges Gutachten.
Parkhaus jetzt bewerten →Die Kernformel ist einfach: Objektwert gleich Nettoertrag geteilt durch Kapitalisierungssatz. Der Nettoertrag (NOI) ist Ihr Bruttoertrag aus Kurzparkern (Stunden- und Tagestarife), Dauermietern und allfaelliger Gewerbemiete, abzueglich der Betriebskosten: Personal, Unterhalt, Zahlungs- und Plattformgebuehren, Versicherung und Verwaltung. Diesen Nettoertrag durch den Marktkapitalisierungssatz geteilt ergibt den Objektwert.
Die Schweizer Nettorenditen fuer Prime-Gewerbe liegen bei rund 3,0% (IAZI, 2024), doch eigenstaendige Parkhaeuser handeln mit einem Aufschlag fuer ihre Bewirtschaftungsintensitaet und Nachfrageschwankungen, weshalb 5,0% bis 5,5% eine gaengige Arbeitsannahme sind. Als Referenz: Institutionelle Parkhaeuser erzielten in der Schweiz seit 2002 rund 6,2% Total Return pro Jahr, in Zuerich rund 8,4% und in der Genferseeregion rund 7,5%.
Ein typisches zentrales Parkhaus mit 100 Plaetzen:
| Jaehrlicher Nettoertrag (NOI) | CHF 170'000 |
| Kapitalisierungssatz | 5,2% |
| Impliziter Objektwert | CHF 3,3 Millionen |
| Nettoertrag durch aktive Bewirtschaftung | +CHF 22'000 / Jahr |
| Zusaetzlicher Objektwert | +CHF 0,4 Millionen |
Die zweite Haelfte der Tabelle ist der entscheidende Punkt. Weil der Wert dem Nettoertrag folgt, wird ein moderates Ertragsplus, erreicht ueber Preise und Auslastung statt ueber Neubau, in einen deutlich groesseren Wertsprung kapitalisiert.
Die Hebel sind Ertrag und Kosten, nicht mehr Beton:
Sachverstaendige und Parkhaus-Berater bewerten Objekte gegen Honorar und Wartezeit. Das Stellos-Modell gibt Eigentuemern, Investoren und Asset Managern in Sekunden eine Groessenordnung, damit Sie wissen, ob ein Objekt eine genauere Pruefung wert ist, bevor Sie etwas ausgeben.
Kostenlose Bewertung starten →Wie jede Ertragsliegenschaft: Nettoertrag geteilt durch Kapitalisierungssatz. Der Nettoertrag ist der Bruttoertrag (Kurzparker, Dauermieter, Gewerbemiete) abzueglich Betriebskosten. Ein Parkhaus mit 100 Plaetzen und CHF 170'000 Nettoertrag ergibt bei 5,2% rund CHF 3,3 Millionen.
Prime-Gewerbe liegt bei rund 3,0%, doch Parkhaeuser handeln mit Aufschlag fuer ihre Bewirtschaftungsintensitaet, daher sind 5,0% bis 5,5% je nach Stadt und Objektqualitaet gaengig. Institutionelle Parkhaeuser erzielten in der Schweiz seit 2002 rund 6,2% Total Return pro Jahr.
Der Wert folgt dem Nettoertrag, die Hebel sind Preise, Auslastung und Kosten, nicht Neubau. Ein Plus von CHF 20'000 bis 30'000 Nettoertrag pro Jahr entspricht bei 5% rund CHF 0,4 bis 0,6 Millionen zusaetzlichem Objektwert.
Sie ist eine Groessenordnung, kein formelles Gutachten. Sie wendet markt uebliche Tarif-, Auslastungs- und Kapitalisierungsannahmen auf Ihre Eingaben an. Fuer eine Transaktion beauftragen Sie weiterhin ein formelles Gutachten.
Bruttoertrag und Nettoertrag verwenden Marktannahmen (gemischte Kurzpark- und Dauermietertarife, typische Auslastung fuer den Standorttyp), angewandt auf Ihre Platzzahl. Der Objektwert ist Nettoertrag geteilt durch Kapitalisierungssatz (eine Marktreferenz-Annahme; kein parkhausspezifischer gehandelter Satz wird pro Stadt publiziert). Das Optimierungspotenzial ist ein konservatives Bewirtschaftungsszenario ohne Neubau. Dies sind Groessenordnungen, kein Gutachten. Vor Kapitaleinsatz unabhaengig pruefen.
Dies ist eine betriebliche Wertschaetzung, keine Anlageberatung. Pruefen Sie alle Zahlen unabhaengig, bevor Sie finanzielle oder operative Entscheidungen treffen.