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Ricavi Parcheggio Alberghiero: Trasformare un Centro di Costo in un Centro di Profitto

Permettetemi di parlarvi di un numero che non appare quasi in nessun conto economico alberghiero, anche se rappresenta denaro reale in attesa di essere catturato. I ricavi da parcheggio. Nella maggior parte degli hotel urbani, restano ancorati a una tariffa notturna fissa, indifferente dal lunedi al sabato sera, insensibile agli eventi locali, e scollegata dalla logica RevPAR che governa il resto della struttura.

Stellos operates parking technology across Switzerland and Germany, trusted by teams at Google, Swisscom, Implenia, Wincasa, CWS and Sony.

La tariffa fissa e cio che lascia sul tavolo

Prendiamo un hotel quattro stelle a Milano con 80 posti auto. La tariffa e di 35 EUR a notte. Lo e da tre anni. La sera di un grande convegno al centro congressi a due isolati di distanza, la domanda esterna di parcheggio in quel quartiere raggiunge da quattro a cinque volte il normale. L'hotel fa pagare 35 EUR. Un operatore privato due strade piu in la fa pagare 68 EUR. Entrambi sono al completo entro le 21:00. La differenza non e fortuna. E logica tariffaria.

La tariffazione dinamica per i parcheggi e piu semplice che per le camere perche il prodotto e piu uniforme. Non c'e tipo di letto, vista o preferenza di piano. C'e un posto e una finestra temporale. Gli hotel che introducono tariffe basate sulla domanda, in genere tra 28 e 52 EUR per lo stesso immobile, recuperano costantemente dal 30 al 55 percento in piu di ricavi per posto rispetto alla tariffa fissa, senza ridurre l'occupazione.

L'allocazione degli ospiti e l'opportunita dei visitatori

La questione dell'allocazione e reale. L'esperienza degli ospiti dipende da una garanzia: se siete arrivati in auto, il vostro posto e disponibile all'arrivo. Un sistema ben gestito riserva una quota definita di posti esclusivamente agli ospiti, in genere dal 60 al 75 percento della capacita in base al tasso di arrivo in auto, e libera il resto alla domanda esterna nelle ore in cui gli ospiti non si spostano.

Il risultato pratico e che gli stessi 80 posti servono due popolazioni. Gli ospiti ottengono affidabilita. Visitatori e overflow da eventi pagano il prezzo di mercato per l'eccedenza. L'hotel guadagna da entrambi. Il costo operativo si riduce a una telecamera per il riconoscimento delle targhe e a una regola di prenotazione, non a un secondo parcheggio.

Il contributo RevPAR che il parcheggio genera

Nelle proprieta urbane quattro stelle, il parcheggio gestito contribuisce dal 3 all'8 percento dei ricavi totali delle camere, se misurato correttamente. L'estremo inferiore e tipico degli hotel con bassi tassi di arrivo in auto e domanda esterna modesta. L'estremo superiore appartiene agli hotel vicino a venue, hub di trasporto o quartieri direzionali dove la domanda esterna e strutturale e prevedibile.

L'impatto sul risultato operativo netto e piu marcato di quanto la percentuale di ricavi suggerisca, perche i ricavi da parcheggio non comportano quasi nessun costo variabile aggiuntivo una volta installato il sistema di accesso. Un hotel che recupera 100'000 EUR aggiuntivi all'anno da un parcheggio da 80 posti, con un tasso di capitalizzazione del 5,5 percento, aggiunge circa 1'800'000 EUR al valore stimato dell'immobile. La metodologia alla base di questa conversione e illustrata nella nostra metodologia ROI e NOI parcheggi.

La ricarica VE come servizio agli ospiti e fonte di ricavi aggiuntivi

La ricarica per veicoli elettrici e passata da elemento differenziante ad aspettativa negli hotel urbani quattro stelle. In Italia, la quota delle auto elettriche sulle nuove immatricolazioni cresce ogni anno, in linea con gli obiettivi del Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza che ha stanziato miliardi per l'infrastruttura di ricarica. Un ospite con un'auto elettrica che non riesce a ricaricare durante la notte non tornera.

Il modello commerciale e semplice. La ricarica AC da 11 a 22 kW si adatta bene ai soggiorni notturni: un ospite si collega alle 21:00 e alle 08:00 riparte con la batteria carica, avendo consumato dai 55 ai 110 kWh. Con una tariffa di 0,45 EUR per kWh piu una quota di connessione, l'hotel guadagna dai 30 ai 55 EUR per sessione. Per un hotel con 20 posti auto dotati di ricarica VE al 65 percento di occupazione, si tratta di 140'000 a 200'000 EUR l'anno di ricavi dalla ricarica, al netto del costo dell'energia. I posti stessi ottengono una prima del 15-20 percento sui contratti mensili rispetto ai posti senza ricarica EV.