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Ladestation in der Tiefgarage: Pflichten 2026/2027 für Eigentümer

In Deutschland gilt seit dem 1. Januar 2025 eine Ladepunkt-Pflicht für bestehende Nichtwohngebäude mit mehr als 20 Stellplätzen, und viele Eigentümer erfüllen sie bis heute nicht. Ab 2027 verschärft die EU die Anforderungen deutlich. Die Schweiz kennt keine Bundespflicht, aber immer mehr Kantone verlangen bei Neubauten die bauliche Vorbereitung. Hier ist der Stand für Eigentümer von Büro- und Gewerbegaragen, und die Rechnung, die aus dem Pflichtprogramm eine Ertragsquelle macht.

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1. Deutschland: Was nach GEIG heute schon gilt

Das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) ist seit März 2021 in Kraft und arbeitet mit Schwellenwerten nach Stellplatzzahl:

Die Bestandspflicht ist die, die in der Praxis am häufigsten übersehen wird: Sie betrifft nicht Neubauten, sondern jede bestehende Bürogarage mit mehr als 20 Stellplätzen, und sie gilt bereits. Wer sie noch nicht erfüllt, hat kein Zukunftsthema, sondern einen Rückstand.

2. Ab 2027: die EPBD-Verschärfung

Die novellierte EU-Gebäuderichtlinie (EPBD, Richtlinie 2024/1275) muss bis Ende Mai 2026 in deutsches Recht überführt werden; eine GEIG-Novelle ist dafür angekündigt. Für Nichtwohngebäude mit mehr als 20 Stellplätzen steht ab dem 1. Januar 2027 im Raum: ein Ladepunkt je 10 Stellplätze, alternativ Vorverkabelung für mindestens die Hälfte der Stellplätze. Für eine 100er-Garage heisst das: aus heute einem Pflicht-Ladepunkt werden zehn, oder 50 vorverkabelte Plätze. Wer 2026 ohnehin an der Garage arbeitet, plant besser gleich auf das 2027er-Ziel als zweimal zu bauen.

3. Schweiz: Vorbereitungspflicht statt Ladepflicht

Eine schweizweite Pflicht, Ladestationen zu installieren, gibt es nicht. Die Regulierung läuft über die kantonalen Energiegesetze: Mehrere Kantone, darunter Bern, Luzern, Neuenburg, Schaffhausen und Zürich, verlangen bei Neubauten, dass die baulichen Voraussetzungen für spätere Ladestationen geschaffen werden, typischerweise Leerrohre oder Vorverkabelung. Als technischer Standard hat sich das Merkblatt SIA 2060 etabliert, das vier Ausbaustufen von der reinen Rohranlage bis zur betriebsbereiten Ladeinfrastruktur unterscheidet; die Ausführung regelt die Niederspannungs-Installationsnorm (NIN). Dazu kommt die Meldepflicht: Wallboxen sind beim Netzbetreiber anzumelden.

Praktisch heisst das für Schweizer Eigentümer: Der Druck kommt weniger vom Gesetz als vom Markt. Mieter fragen Ladeplätze aktiv nach, und eine Garage ohne Ladeoption verliert bei jeder Neuvermietung Argumente.

4. Vom Pflichtprogramm zur Ertragsquelle

Die interessante Rechnung beginnt nach der Compliance. Ein Ladeplatz ist das seltene Produkt, für das Nutzer freiwillig einen Aufpreis zahlen und sich vertraglich binden: das Lade-Abo (Stellplatz plus Ladeleistung zum Fixpreis, Strom nach Verbrauch) ist ein kontrahierbarer Ertrag, also genau die Sorte Einnahme, die ein Gutachter in den Objektwert kapitalisiert. Wie diese Regel funktioniert, erklärt unser Beitrag Wie Gutachter Parkplatz-Erträge bewerten.

Damit dreht sich die Logik: Die Leitungsinfrastruktur, die GEIG und Kantone ohnehin verlangen, ist die Vorleistung für ein Abo-Produkt mit Aufpreis. Eigentümer, die 2026 nur die Mindestpflicht abhaken, bezahlen die Baustelle und lassen den Ertrag liegen.

5. Checkliste für Eigentümer

• DE, Bestand über 20 Stellplätze: Ist der Pflicht-Ladepunkt seit 1.1.2025 installiert? Falls nein: nachholen, bevor es die Novelle teurer macht.
• Jede geplante Sanierung: auf das 2027er-Ziel dimensionieren (1 je 10 oder 50% Vorverkabelung), nicht auf den heutigen Mindeststand.
• CH-Neubau: kantonale Vorgaben und SIA-2060-Ausbaustufe früh mit Elektroplaner und Netzbetreiber festlegen; Wallboxen melden.
• Wirtschaftlichkeit rechnen: Lade-Abos als kontrahierten Ertrag modellieren, nicht als Nebenkosten-Durchlauf.
• Betrieb klären: Abrechnung, Lastmanagement und Tarife gehören in die Parkraumbewirtschaftung, nicht in eine Excel-Nebenwelt.